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マンションリサーチ研究所の役割とは

私たちは、マンション管理 & コンサルタントの良し悪しを研究します

マンションの抱える問題を、管理会社任せにしない仕組みをつくること。
そのために必要なことは、信頼できるコンサルタント選びです。

私たちは、マンション管理に関わるコンサルタントの選び方などをご紹介していきます。

いま、マンション管理組合が抱える深刻な問題とは–

  • 高い管理費
  • 居住者の高齢化
  • 役員のなり手がいない
  • 管理費の滞納
  • 修繕積立金の不足
  • 不適切コンサルの問題
  • 電気料金の値上げ
  • 消費税の大増税

では、管理会社変更コンサルタントやマンション管理士をどうやって選ぼう?

こんなマンション管理士は嫌だ!

1.実際に事務所にいってみると、本当に活動しているの???

マンション管理士の殆どは、管理業界での実務経験のない方です。定年退職した後に、資格取得にチャレンジした方も多くいます。
ですから、マンション管理士に業務を依頼する場合には、必ず事務所にいってみましょう!!!ここは、自宅?そもそも事務所禁止のマンションじゃん。

2.いろんな肩書。あなたは何者??

マンション管理士の名前で、検索してみると、マンション管理士事務所だけではなく、いろんなNPOや会社に所属しているようです、、、
別に悪いことではないんだけど、本当に仕事しているのかなあ。

これだけはダメ!!!!

マンション管理士が、管理会社の社員や、設計事務所の職員を兼務している!!

マンション管理士という士業の肩書で、管理組合を安心させて、大儲けできる業務につなげる

もう引っかかる人はいないと思いますが、これが悪徳マンション管理士の定番のやり方です!

これだけ、情報が溢れている世の中なので、オレオレ詐欺と同じで、引っかかる方も悪い気がしてくる。。。

お客様の声1

私が現管理会社を不安に思ったのは総会の席上で長期修繕計画案が提示された時、7年後の大規模修繕時に修繕積立金が▲4300万になっているにもかかわらず、管理会社担当者の説明はマイナスの金額には全く触れなかったことです。

当マンションの理事は輪番制になっており、管理会社のアドバイス通りに運営されておりました。私は理事ではありませんでしたが、現管理会社にまかせておいてはとんでもないことになるのではないかという危機感を感じ、同じ危機感を共有する人をマンション内で募り「修繕積立金検討委員会」を立ち上げました。

修繕積立金不足を解消するためには、管理費予算を削減し、余った予算で修繕積立金を補充しなければなりません。具体的には、現在の管理費が適正かどうかの検証から始めました。

そのためには、他の管理会社の見積もりを取ることが一番手っ取り早いのですが、どう見積もりを取得するか試行錯誤の中、ネットにて「マンション管理費見積もり比較サイト」さん(以下比較サイト)を見つけ、ここを利用してみることにしました。

ネット上では、コンサルタント等いろいろな業者さんがありましたが、手数料が発生したりで、修繕積立委員会では依頼しづらい面もあります。その点比較サイトさんは、現管理会社の委託契約書、仕様書、図面等の提供で見積もり参加会社を募ってくれ、手数料が無料ということもあり依頼しやすかったです。

右も左も分からず、孤軍奮闘している私に対し、比較サイトさんから色々親切なアドバイスをいただき、また励ましの言葉をいただきながら、無事5社の見積もりを取得することができました。現管理会社の管理費より数段安くなっていることは言うまでもありません。

この動きは現管理会社も当然つかんでおり、自社の管理委託費以外でマンションと直接契約している業者の値下げ交渉を始めたりもしました。最終的に2社からプレゼンテーションを受け、結果的には年間840万から700万に値下げしてくれた管理会社に落ち着きました。

管理費以外の予算も削減でき、年間1500万の予算から280万削減することができました。新築マンションの場合、競争が全くないところで初めから管理会社は決まっており、相当高い管理費になっていると思われます。

管理会社に任せっきりにすると大事な積立金がどんどん使われてしまうような気がします。住民側から声を上げることは非常に重要です。私もまったくの素人ですが比較サイトさんにお願いして本当に良かったと思っております。
また、他の管理組合さんにもお薦めします。

今回の管理費削減において1組合員では限界があり途中役員に立候補し、理事長に就任しました。理事会という立場で進めた方がスムーズに物事が進められる事を申し添えます。

お客様の声2

変えようと思ったきっかけ:私が理事長の役を7 年前から務める事になりましたが、このマンションは築30 年で、それまでの管理会社は、二度目の管理会社でした。

この管理会社に変わったのは、10 年前、当時の理事長と理事会が、建立当初から、施工販売をしていたその系列会社の管理会社によって管理されていたのですが、管理コストの明細が不明瞭で、管理費も一般マンションと比べて、極めて高額であった為、入札によって、二度目の管理会社に変わりました。

この管理会社は、40棟ぐらいを管理する中小の管理会社でしたが、特に大きな問題は無く、今年10 年目を迎えました。ところが、居住者に大変人気のあった優秀な管理人を業務の都合で他の管理人に変えると云う通告が管理会社からあり、居住者や組合員の間で、管理会社に対する反発となったのですが、管理会社はいろいろと理由をつけて「社内の人事に口を出さないでくれ」という対応になったのが、管理会社を変えるきっかけとなりました。

さて、それだけの理由で管理会社を変えると云う事を、組合員に納得してもらえるわけはありません。そこで、
1) 現在の管理人をスカウトし、新しい管理会社に移行するにあたって以下の事を提案しました。

○ 公平な入札方式で管理会社を選定する。
○ 管理費の減額を実現する為に、管理コストの削減を提案できるところ。
○ それなりに名の通った管理会社にする。
○ 現在の管理人を再雇用する事を条件とする。

さてそこで悩みましたのは、どのような方法で、入札をするかという方法です。そこで、インターネットで、検索するにあたって「管理会社の変更」というキーワードを入力したところ、5 社ほどのそうした業務をやる会社が、表示されました。

その会社から、この会社を選んだ私は他の理事に相談することは無く、理事の皆さんには事後承諾をしてもらいました。

成功した管理費削減金額:管理会社への支払いが100万円減額。エレベーターの保守料が15%減(なぜなら管理会社がバックマージンを乗せていたからです。)その他の経費が約50 万円削減。トータル170 万円の削減に成功し、各戸の管理費を10%減額に成功しました。

ついでに、共有部分の全館の照明をLED に替え、総額12 万円の費用で、年間約30 万円の電気料金の削減を果たしました。理事会さえしっかりしていれば、ごくまともな管理会社でも管理会社を入札によって変えると、かなり管理費トータルが下がることが分かりました。

一般的には、建立当初からの管理会社は、間違いなく高いと云えます。なぜなら、無競争で管理会社となっているからです。マンションの区画所有者は、一般に私物であると云う意識が低く、管理会社のいいなりになって高い管理費を払っているケースが多いので、ぜひ管理会社を代えることを検討してみてください。

マンション管理費見積り比較サイト管理費に無関心は大損

今の管理会社に満足してますか?
上記のような問題に対し、あなたが管理を任せている管理会社は、何をしてくれますか?

きっと何もしてくれないでしょう。

仮にしたとしても、それは決してあなたにとって満足のいく内容ではありません。

なぜなら、管理会社主導の解決策だからです。

さらに、あなたは以下のようなお悩みやご要望をお持ちでしょう。

  • [check] マンション管理会社に不満がある。
  • [check] マンション管理費を安くしたい。
  • [check] マンション管理会社を探している。
  • [check] 自分達でマンション管理会社を選びたい。
  • [check] どうやっていいマンション管理会社を探したらいいのかわからない。
  • [check] いくつものマンション管理会社から見積りを取るのは面倒だ。
  • [check] マンション管理会社変更までサポートをして欲しい。
  • [check] 修繕積立金の不安からマンション管理会社を変更したい。
  • [check] 自主管理しているが、そろそろマンション管理会社に任せたい。

3、マンション管理費見積り比較サイト管理費は高いのが常識
まだ、無駄な管理費を払い続けますか?
あなたはお住まいのマンションの管理費が高いか安いか、お答えになれますか?

マンション管理費の相場をご存じですか?

多くの方はそういったことに無関心で、疑問すら持たず、管理委託費を管理会社にいくら払っているかすら、知らないのではないでしょうか。

あるいは、マンション管理費は高いと思っていても、または疑問を持ちながらも、解決策がないままに管理会社に任せっきりになっているのが現状ではないでしょうか。

特に、投資用マンションでは、管理費が利回りに直接影響します。

投資用マンションのオーナー様は、今一度、管理費や修繕積立金が家賃収入を圧迫している現実を、真摯に受け止めて下さい。

4、マンション管理費見積り比較サイト管理費は安くできます

マンション管理費の真実を知って下さい!
そもそも、マンション管理費の相場というものはありませんし、マンション管理費に定価もありません。
明確な基準が無く、判断する機関もありません。

国土交通省のマンション総合調査や不動産経済研究所の調査で管理費の平均や1平方メートルあたりの額が公表されてはいますが、調査対象のマンションのサンプル数が極端に少いため参考程度にしかなりません。

実際にマンション管理会社数社から見積りを取って比較してみると、各社の金額の開きに驚くばかりです。

定価の無いものや見積りを取って金額がはじめてわかるものははじめから「高い」というのが世の中の常識です。管理費の世界も同じです。

マンション分譲会社や管理業者が勝手に金額を決めるのですから当然です。

マンション管理費見積り比較サイトなぜ管理費は高いのか

管理費はこうして”無駄に”支払われてきました!
マンションを購入すると、マンション分譲会社の系列の管理会社などが管理を行うため、分譲当初のマンション管理委託契約は一方的に管理会社に有利な価格設定になっていることが多いのが現状です。

最初の管理費は誰が決めるのでしょうか?

分譲会社と管理会社だけで決めます。あなたはマンション購入時、管理費の説明を受けて、ただ金額を追認するだけだったはずです。
管理会社は競争の無い中一方的に管理費を決めることができるのです。

また信じ難いことですが、管理費の価格はマンョンの価格に比例します。

同じような立地、同じような規模や条件のマンションでも、単純に分譲価格が高いマンションの方が管理費は高いのです。

なぜなら、管理会社が最初に管理費を算定する基準に、「住民の管理費負担能力」も考慮されるからです。

分譲価格が高いマンションの購入者は管理費の支払い能力があるとみなされるのです。

その一例として、バブル期に分譲されたマンションの管理費は割高であることは業界の常識です。

必要経費を積み上げた価格ではなく、取れるところから取るといった具合です。

こうしたことから、マンション管理業界は「価格競争と無縁の業界」と言われてきました。

そこで、マンション管理会社へ管理費削減を持ちかけると、だいたいはぐらかされ、引き伸ばされて、そのうち管理組合役員の任期切れで、ほとんどの場合うやむやになってしまいます。

管理費削減というテーマを新役員が引き継げばいいのですが、役員が変わると面倒なことはやりたくありませんのでゼロからのスタートとなり、結局管理費が見直されることのないまま年月だけが過ぎていくのです。

マンション管理費見積り比較サイト管理会社任せだとダメな理由

管理会社からの管理費削減の提案は皆無です!
管理費が高いことを悟られまいとして、修繕積立金の値上げを引き伸ばしにしている管理会社さえあります。

どのマンションでも必要な額に比べて修繕積立金の金額が少ないのをご存じですか?

それは、みなさん毎月ローンを支払いますのでそのうえ毎月の修繕積立金を含む管理費が高いとマンションが売れないからです。

マンション分譲会社はマンションを売って儲け、売った後も管理して儲けるというビジネスモデルで成り立っている業界です。

修繕積立金は高く、管理費は安く、が適正だと言えるのですが実際はその逆になっています。

大規模修繕はず~っと後、10年以上経ってから必要になってくるもので、そのため修繕積立金は最初は低く設定されています。その分管理費は高くなりがちです。

マンション分譲時から同じ管理会社が継続して管理しているとすれば、管理費は高い、修繕積立金は安い、が常識だと思ってください。

誰も管理費の相場を知らないですし、無関心ですし、管理会社に任せて安心しきっていることが問題なのです。

管理会社は2400社あります、適正価格でいいサービスを提供する管理会社は必ずあります。

管理費にも競争原理が必要なのです。

今見直さなければ、自動更新同然、何年も高い管理費を払い続けることになります。

マンション管理費の見直し、マンション管理会社の見直しにより、管理費を削減した分家計の負担を減らすか、または修繕積立金に回す。

これが大きなメリットになるのです。

7、マンション管理費見積り比較サイト管理費削減を完全サポート

マンション管理費は、20%以上削減できます!
このサイトは、そんなマンション管理費にお悩みの、あなたのためのサイトです。

「どうやって管理会社を探したらいいの?」という方のために、依頼者の立場から「こんなサービスあったらいいのに」を実現しました。

見積り依頼先管理会社を自分で探さなくてOK。
複数のマンション管理会社からの見積りをじっくりと検討することが出来ます。

マンション管理費の見積りを比較検討出来る、マンション管理費の見積り比較だけに特化したサイトは、今ご覧いただいている「マンション管理費見積り比較サイト」だけです!