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マンション管理費見直し

マンション管理費見直し



マンション管理費見直しのきっかけとしては、マンション管理費を高いと感じるのはもちろんのことですが、マンション管理会社への不満や不信がマンション管理費見直しのきっかけとなることがあります。

近頃多いのが、修繕積立金への将来不安からマンション管理費見直しへ関心が向かう例です。

どのマンションでも、修繕積立金は本来の額より低く設定されています。
毎月かかるマンション維持のコストが高いとマンションの売れ行きに影響があるからです。

しかし、マンション分譲会社はそれを隠してこう言います。
「マンションを購入したばかりで何かと物入りでしょうから、修繕積立金は始めは低く設定して段階的に上げていきましょう」

とても親切です(笑)

実際のところ、家具などの購入、不動産登記にかかる登録免許税や不動産取得税、マンション購入時は出費が多いものです。

平成23年4月に国土交通省から「マンション修繕積立金に関するガイドライン」が発表されました。

この中で国土交通省は、ガイドラインを策定した理由についてこう述べています。
「一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額をマンション購入者に提示していますが、マンション購入者は、修繕積立金等に関しても必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます。その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事が不足するといった問題が生じているとの指摘もあります。」

つまり、「マンション購入者の無知に乗じてマンション分譲業者またはマンション管理会社は修繕積立金を不当に安く設定しているので、このままだと大規模修繕工事を実施しても積立金ではまかないきれませんよ」と言っているのです。

修繕積立金の当初月額が著しく低く設定。とはお役所にしては強い表現ではないでしょうか。
それほど、大手、中小に限らず、マンション管理の業界であたりまえのように行われています。

マンション分譲後数年経って管理会社から突然修繕積立金不足の説明があり、これがきっかけで管理会社への不信につながり、これが引き金になってマンション管理会社見直し→マンション管理会社変更と同時にマンション管理費見直しという流れになります。

削減したマンション管理費で毎月の管理費の負担を軽減するか、修繕積立金に回そうという動きです。

マンション管理会社を見直し変更する過程で複数の管理会社から見積りを取ると、「もっと早く気がつくべきだったと」誰しもが思います。

それほどマンション管理会社へ支払う管理委託費は割高になっているのです。

そこにはマンションの宿命とともいうべきブラックボックスが存在します。

マンンション管理費(管理会社へ支払う管理委託費)は特殊な事情で決まり、その後見直しされることのないまま時が経過していきます。

マンション管理会社へ毎月支払う管理委託費の額は、本来ならば支払いをする区分所有者と管理会社とで決めるべきですが、管理組合活動がはじまる前にすでにマンション分譲会社やマンション管理会社によって管理費の額が決められ、管理規約も出来上がっています。

マンションを購入した方は、マンションの販売元から管理費の額の説明を受けてただ追認するだけしか出来ません。

価格が決まる過程で競争原理が働かない、監視の目もない中で決まっていくということになっています。

マンション分譲会社から指定されたマンション管理会社一社だけで価格を決めるわけですから、はじめから他社との競合がないため自由に決めることができます。

つまり言い値ということです。

そこには管理費を実際に支払うマンションの購入者の意見が反映されることもなく、区分所有者の監視の目もないままに決まっていきます。

マンション管理会社がどれだけ利益を乗せても自由なのです。

といってもマンション管理会社ばかりを悪く言うことはできません。

管理会社からすると自由社会の中で必要とされる正当なビジネスを適正価格で行なっている。
と言うでしょう。

問題は管理費を支払い続けているマンションの区分所有者さん側にもあります。

マンション管理会社に支払う管理委託費は高めに設定されているので、ほとんどのマンションで管理費は安く出来るのにもかかわらず、マンション管理費見直しは多くのマンションで手付かずです。

ひとつにはマンション管理費は毎月あたりまえに支払うもの、という固定観念からマンション管理費見直しにつながらないということ。

管理費を払わなければマンションの区分所有者全体に迷惑がかかるといった生真面目さから、どちらかというとマンション管理費見直しを経費削減の対象として意識にのぼること自体あまりありません。

まして行動に移す人はまれです。

また、マンションの管理は管理会社任せ、管理組合活動は人任せで、問題があるなら管理組合の役員さん達が動いてくれるだろう。

そういった他人任せや他人頼りの意識もあることから無関心になりがちで、マンション管理費見直しにつながることはありません。

マンション管理費に相場や平均値という一般的に通用する尺度があれば、現在の管理費が高いか安いか判断が出来てマンション管理費見直しのきっかけになるのですが、残念ながらそのような基準もありません。

もうひとつの大きな問題といえるのが、マンション管理費見直しは個人では出来ないことです。

よくある勘違いに「所有している一室だけ管理費を安くできないか」という区分所有者さんからの相談が当サイトにもあります。

当然のことマンション内の一室だけ管理費を安くすることは出来ません。

こういった相談があるということが証明しているとおり、みなさんのマンション管理費についての知識それ自体乏しいものなのです。

マンション管理費見直しは管理組合単位でしか出来ません。

まず管理組合が動かなくてはどうしようもありません。

また管理組合の役員さん達が積極的でも、最終的に総会で決まるという第2の壁があります。区分所有者を説得し、合意にまでもっていかなければなりません。

このようにマンション管理費見直しは面倒でやっかいなものなのです。

かくしてマンション管理会社は管理費に無関心という個人的な要因に守られ、なおかつ管理組合が動かなければ進まないという組織的な壁にも守られ、マンション管理費見直しの機運が湧き起こらないまま毎年自動更新のごとく利益を継続できるのです。

今やマンション管理会社は安定的な収益が見込める業種として、マンション分譲が先細りになる中親会社である分譲会社からも有り難い存在として認識されるようになっています。

マンション管理費や修繕積立金を決めるのは本来なら管理組合主導で行うべきです。。

管理組合が主体となって管理会社と共に管理費、修繕積立金を決めるのが本来の姿です。

マンション管理費の額、修繕積立金の額、管理人・清掃人の勤務形態、といったマンション管理の仕様の多くを決定するのは管理組合です。

世話になっている管理会社にモノが言えない、または揉めたくないという心理もあるかも知れませんが、管理組合の活動がはじまったら管理費と修繕積立金の検討を始めるべきです。

マンション管理費見直しは義務ぐらいの姿勢が必要です。

マンション管理費は高いということに早く気付き、マンション管理費見直し努力をしていただきたいと思います。

どうかマンション管理費の決定権を管理組合に取り戻してください。

マンション管理費見直し、マンション管理費を削減するというというとサービスを削るというイメージを持たれる方もおられると思いますが、元々高い利益が乗っているものを適正に戻すと捉えていただければ良いと思います。

管理費を削減するとサービスの質が落ちる。

はウソです。

マンション管理の質を落として管理費を削減するのではなく、現在のサービス内容(仕様)そのままで管理費を削減するということです。

それが出来るのはマンション管理会社同士の見積り競争の成果だからです。

マンション管理業界には2015年問題というのが存在します。

2015年から日本全国の世帯数が減少に転じます。

高齢化や人口減少などの理由から世帯数が減ることはあっても増えることはないのです。

今でも住宅は全国的に余っています。空家対策が急務になっているくらいです。

マンションの供給も必然的に先細りです。

追い打ちを掛けるように、マンション建築資材の高騰や建設業界の人出不足が深刻化しています。

今までのようにマンションがどんどん建ってマンション供給数に比例して管理物件が増えていくといった状況は無くなります。

それを見越してマンション管理会社同士の既存マンションの取り合いがはじまっています。

マンション管理会社同士の合併も盛んです。

大手のマンション管理会社でも、既存の物件を少しでも多く獲得しようということで、管理会社同士の見積り競争に低価格で参入してくるようになっています。

今がチャンスです。

マンション管理会社を変更することはマンション管理費見直しにつながり、管理会社に支払う管理委託費を大幅に削減できるのです。

それではマンション管理費見直し方法についてお話しいたします。

マンション管理会社から管理委託費の値下げを言ってくることはありません。

そういう例はひとつとして聞いたことはありません。

ですので管理組合から管理委託費値下げ要求をすることからはじまります。

しかし、管理会社に対し、「管理費が高い」「管理費を安く」といっても応じてはくれません。

マンション管理会社も根拠無しに唐突に言われても聞く耳は持ちません。

ですので管理組合としても出来る限り情報を集めて示すことです。

手っ取り早いのが他のマンション管理会社から見積りを取って比べることですが、これはそう簡単ではありません。

「現在の管理費と比較するため」とか「管理会社と価格交渉するため」という理由では他の管理会社も見積りは出さないでしょう。

マンション管理会社も受注見込みがない見積りは出せません。

管理委託費見積りにはけっこうな人手と労力が必要です。

ではマンション管理費見直しをするにはどうするか?

自分たちで出来ることは。

1、近辺のマンション管理費を調査する。
2、マンション管理費の内訳を調べる。

です。

これがマンション管理費見直しの第一歩になります。

身近にあるものでマンション管理費を比較調査するには、新聞の折込チラシとインターネットを使います。

新聞の折込チラシで多いのが分譲マンションの販売チラシです。新築、中古、毎日のように新聞に入ってきます。

この販売チラシに管理費が記載されています。

同じように、インターネットで「マンション+お住まいの地域名」で検索するとその地区のマンション販売情報が出てきます。

やはり記載されている管理委託費の額を調べます。

マンションの販売広告は「不当景品類及び不当表示防止法」により1戸あたりの管理費の額を表示しなければならないことになっているので必ず記載されています。

マンション管理会社も管理費の額を決める時に近隣の管理費を参考にします。

マンションによって戸数や床面積、設備に違いはありますが、より多くの物件を集めることで相場らしきものが見えてきますので目安にはなります。

次にマンション管理費の内訳を調べます。

マンション管理会社へ支払う管理委託費の内容です。

1、事務管理業務費
2、管理員業務費
3、清掃業務費
4、建物・設備点検業務費

これらはマンション管理会社との管理委託契約書に仕様として記載されています。

管理委託契約書は通常管理組合理事長が保管しています。

区分所有者みなさんには重要事項説明書が配布されているはずです。
これでも管理費の額やサービス内容(管理仕様)がわかります。

重要事項説明書とは、契約内容の重要部分を書面にしたもので、管理会社と新たに契約した時、または契約の更新のごとに作成し、全ての区分所有者に配ることが法律で決められています。
お手元にあるはずです、ご確認ください。

マンション管理は人件費がその多くを占めます。

事務管理、管理人、清掃、設備点検、これらすべて人力です。
事務管理とは管理組合の出納や会計などです。

これらの項目をひとつひとつ見直していきます。

その中でも分かりやすいのが管理人の人件費です。管理人の人件費は管理委託費に占める割合が大きいので見直しによってけっこう削減になります。

管理人の勤務形態は適正ですか?

管理人が清掃を兼ねることが可能なのに管理人の他に清掃人はいませんか?

仕事内容に比して管理人の勤務時間が長くありませんか?

管理人さんが時給でしたら、その額を聞いてください。
首都圏では時給900円、良くて1,000円でしょう。

時給に勤務時間をかけて出た額の1.5倍が管理員業務費の相場です。

管理会社が相当上乗せして請求している場合もありますので管理委託契約書で確認なさってください。

管理人とは別に清掃の人がいれば同じように計算が成り立ちます。

事務管理業務とは、(管理組合の収入及び支出の調停、出納、マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整、理事会支援業務、総会支援業務、その他業務)です。

多くの管理会社が一式いくら。
という額を出してきますので、項目ごとの価格は不明です。

事務管理費に細かい項目の費用明細を出す会社の方が少ないです。

事務管理業務費がブラックボックスになっていることがあり、ここに利益を大きく乗せている場合がありますので、管理会社に明細を求めてチェックするすることです。

点検業務で特に金額が大きいのがエレベーターの点検費です。

契約内容と契約会社に注目します。

契約内容には、POG契約とフルメンテナンス契約があります。

契約会社には、エレベーター製造会社系列とそれに属さない独立系の会社があります。

POG契約とは、1回の点検保守費用は点検のみ。

フルメンテナンス契約とは、1回の点検保守費用に点検と部品代、修理代が含まれています。

点検のみのPOG契約の方が1回の点検費用は安くつきます。

部品を交換したり修理の必要が出てくると、別途費用が請求されます。

大まかに、新しいマンションはPOG契約がいい、古いマンションはフルメンテナンス契約がいいと言えます。

境は10年ぐらいが目安です。

15年以上経つとフルメンテナンス契約は出来ません。

という業者もありますので注意が必要です。

また、フルメンテナンス契約からPOGに変更後は再度フルメンテナンス契約は出来ない業者もあります。

エレベーター製造会社系列と独立系とでは、独立系の方が点検費用は安くなります。

これは技術の差というよりも競争の結果です。

エレベーターの点検は法律では年1回、その他に自主的に3ヶ月に1回は行なっているはずです。

エレベーターの点検は毎月に越したことはありませんが、現在は3ヶ月に1回が多くなっています。

もし毎月点検が行われていれば3ヶ月に1回にすることで経費が節減できます。

管理会社からの管理費の内訳は、法定点検年1回とその他の有人点検年4回(3ヶ月に1回)の合計になっていて、法定点検の費用がいくら、有人点検年4回の費用はいくら、と分かれていないので明細は分かりません。

比較するとすれば、総額を12で割った月々の費用で他社と比較します。

高くてメーカー系、POGで月5万円まで、月5万円を超えると高いと思ってください。

独立系はもっと安くなります。今迄で当サイトが知り得た一番安かったのは独立系のPOGで月1万8千円でした。

マンション管理費の見直しは専門家に頼らずに自分たちでも出来ますが、時間や手間がかかって面倒なものです。

管理組合理事さん達も本業を抱えて理事会の作業に集中するには無理があります。

また、管理会社は理事会の事情をよく知っています。交渉に長けていると言ってもいいでしょう。

「言い訳に終始する」「先延ばしにする」なかなか結論は出ないはずです。

長引けば長引くほど、管理組合側の理事の交代でうやむやになることも多く、管理会社との交渉は難しいものです。

管理組合にマンション管理会社を変えるだけの覚悟がないと管理会社も足下を見透かしてきます。

多少お金がかかっても、マンション管理士さんや管理費削減コンサルタントにサポートを依頼する手もあります。

現在の管理会社との管理費値下げ交渉ならマンション管理士さんが適任です。

マンション管理の唯一の国家資格としてマンション管理業界では信頼あるものです。

マンション管理士さんが出てくれば管理会社もそれなりの敬意は払うでしょう。

でもマンション管理士さん言ってもいろいろです。

マンション管理士試験には実務経験が必要無いため、マンション管理業とは無縁だった方もいらっしゃいます。

その代表が建築関係の方達や不動産関連、マンションに関するとは言えマンション設備関連出身の方もいらっしゃいます。

こういう方に、マンション管理費見直しやマンション管理会社変更を依頼してはいけません。
経験不足だと一番大事な管理会社の選定に不安が残ります。

マンション管理会社数社から相見積りを取るといっても、管理会社と管理組合に細かい配慮が必要になります。
管理会社数社をまとめ、管理組合の要望も入れながらスムーズに見積書を取得するには経験が必要なのです。

管理会社との交渉となると、やはりマンション管理会社出身のマンション管理士さんが最適です。出来れば管理会社のフロント社員出身者よりも営業出身者(リプレース経験者)の方がいいと思います。

マンション管理会社の営業の方はリプレース(管理会社変更)を経験して管理費の見積りに詳しいからです。実際に管理会社内で見積書の作成に携わっています。

マンション管理士さんだったら誰でもいいわけではありませんので人柄や経歴を検討した上で選ばれることをお薦めいたします。

また、マンション管理士さんの報酬は顧問料として月額3万円から5万円が相場となっています。

インターネット上には「マンション管理費見直し」「マンション管理費削減」「マンション管理費一括無料見積もり」を掲げている業者のホームページが数多く存在します。l

おそらく20~30の業者は存在するでしょう。

コンサルタントの依頼するなら経験と相性ということになるでしょう。

単純に営業年数が古い業者で現在も営業している業者がいいということになります。
インターネット上にはホームページが有っても営業をしていない業者も存在します。
儲からなかったりでホームページを放ったらかしにしています。

マンション管理費見直しコンサルタントを見極めるには必ず電話をしてみることです。
電話で聞くのが間違いない方法の一つです。
専門的なことを聞いて即答できるコンサルタントなら問題ありません。

また、直接会ってみることです。
この業界はマンション管理費見直しコンサルタントを名乗っていても素人が多いので、自信がない業者は会いたがらないはずです。

コンサルタントに会うことで、相性もある程度わかるはずです。
コンサルタントとお客様との関係は相性も大事ですから。

是非ともいいコンサルタントを見付けてください。
多くのマンションで管理費見直しが進むことを願っています。




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