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マンション管理費削減方法,マンション管理費削減の仕方やり方

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消費税が増税となり、電気代の値上がりが今後も続き、多くのご家庭で給与所得が上がらないというのに、少なからず値上げラッシュの影響を受けておられるのではないでしょうか。

分譲マンションにお住まいの区分所有者さんは、気がつかないところで消費税増税や電気代金値上げの影響を受けているのですが、ご存知でしょうか?

マンションを買ってひと安心とはいかないのが、毎月のマンション維持費である管理費と修繕積立金です。

消費税率が上がったからといって、毎月支払っている管理費は高くはなりません。
管理組合へ納める管理費に消費税がかからないためです。

しかし、マンション管理会社へ支払う管理委託費に消費税がかかるので、増税になった3%分管理費会計が目減りすることになります。

また当然電気代金にも消費税がかかりますので、電気代の値上げと消費税の値上げで管理費会計は2重の負担となっているのです。

元々管理費会計に余裕がないマンションから、管理組合理事さん達のため息が聞こえてきそうです。

そうしたことから、マンション管理費を見直したい、できればマンション管理費を削減したい、といった意識が高まっています。

ではマンション管理費をどのような方法で削減すればいいのでしょうか?

ここでは、管理費会計の中でもマンション管理会社に支払っている管理委託費の削減について考えてみます。

電気代をはじめ必要経費を切り詰めることも重要ですが、一番マンション管理費削減効果が見込まれるのが管理会社へ支払う管理委託費だからです。

マンション管理会社へ支払う管理委託費は、管理費会計の6割から8割にも達します。

マンション管理委託費を削減する方法は4通りあります。

1、現在のマンション管理会社と減額交渉をする。
2、管理会社へ委託していた業務の一部を管理組合が直接発注する。
3、管理会社への委託をやめて全面的に管理組合が管理する。
4、管理会社を変更する。



管理費会計の中でも管理会社に支払う管理委託費が大きな割合を占めていることから、マンション管理委託費の削減から取り組むのが管理費削減の第一歩といえます。

マンション管理委託費というのは、マンションの管理がはじまる前から額が決まっていて、ほとんどの場合余裕をもたせた額になっているものです。

マンションが竣工して実際に管理してみると思っていた以上に経費がかかるかも知れません。
あとで管理委託費の値上げを管理組合に提案するのは困難ですので、管理会社も安全を考えて幅をもって額を見積るのですが、その額が過大であることも多くの事例が証明しています。

また、マンション管理委託費が過大になる理由のひとつに、競争原理が働いていないということも挙げられます。

マンション管理費はどうやって決まるのか?を考えてみればわかります。

マンションを購入する時に、販売会社から説明(重要事項説明)を受けられたことでしょう。
その際、管理費と修繕積立金の説明があったと思います。
管理費と修繕積立金の額を示されて、あなたは承諾なさったはずです。
その時点で管理費の額は、すでに分譲会社と管理会社との間で決まっています。

本来ならマンションのオーナーである区分所有者が管理費などの額を含めてマンション管理全般について決めるべきですが、竣工と同時に管理をはじめなければならないという事情からこういうシステムにならざるを得ません。

管理を任されるマンション管理会社は、たいていは分譲会社の系列会社、または親しい管理会社と決まっています。

管理費などの額は、お仲間同士が決めていて、もちろん相見積りはありません。
過大になるはずです。

しかし反対に、過大であっても一度決まった額をあとから値下げするということは100%ありません。
全てマンション管理会社の利益になっているのです。

このような事情から、マンション管理費削減方法として管理会社と管理委託費の減額交渉をする余地は大いにあります。

それでは、マンション管理費を削減する方法としてどの方法が一番管理費を削減できるのでしょう。

1位 管理会社へ任せずに管理組合で全てを管理する。
2位 管理会社へ委任していた業務の一部を管理組合が発注する。
3位 管理会社を変更し管理会社間で見積り競争を実施する。
4位 現在の管理会社に対して減額要求をする。



管理会社へ任せずにマンションの管理組合で管理する方法があります。
この方法を自主管理と言います。

マンションが建ち始めた初期、マンション管理会社は少数でした。
管理会社へ任せるという選択肢はあまり考えられなかったので、あたりまえのように自分たちでマンションを管理したものです。

その当時の住民の気質も今と違って個人主義という時代ではなかったので、集団管理に合っていたのでしょう。
助け合いが生きていた時代ならではです。

当然管理会社へ支払う管理委託費の何割かは必要ありません。

しかし、自主管理は現実的ではありません。

自主管理を行っているマンションは全体の5%と言われています。
自分達でマンション管理を行っていた世代も高齢化で体力も衰え、意欲さえも失われて次々と管理会社へ任せるようになっていっています。

無料だったものが有料になるのですから、管理会社への委託は区分所有者の賛同が得られないことも多く、管理する人もいないまま廃墟同然となったマンションが数多くあることは社会問題にもなっていますので、ご存知の方も多いと思います。

管理の一部だけ管理会社へ委託し、その他の管理を管理組合が行うという方法もあります。
一部委託とか、部分管理とか言っている方法です。

どうしてマンション管理費の削減につながるかと言いますと、管理会社が下請けに発注した業務に自社の利益を乗せて管理組合へ請求しているからです。
管理組合が直に業者に発注することで中間マージンがカットできるのです。

いや中間マージンをカットできるだけではなく、業者を変えることによってさらに管理費の削減になります。

管理組合役員さんはマンション管理に関しては素人の方がほとんどですから、管理会社でなければ出来ない、または管理会社でなければ難しい業務だけを管理会社へ委託する方法が一般的です。

たとえば基幹業務と言われる管理会社が行う事務などです。

「会計」「出納」「大規模修繕計画」といった項目です。
このような業務を管理業界では事務管理業務と言っています。

マンション管理会社からマンション管理委託費の見積りを取ると、どの管理会社も一番最初が事務管理業務費の項目となっています。

事務管理業務を委託しないのでしたら、何もマンション管理会社に任せる必要はありません。
事務管理業務以外でしたらビル管理会社でも、清掃会社でも出来ます。

事務管理業務はそれだけマンション管理会社にとって重要な業務ですから、事務管理業務の中でも基幹事務を下請けに丸投げすることは法律で禁じられています。

会計はお金の出し入れを記入します。
毎月収支報告書を作成し、期末には決算書、損益計算書と貸借対照表にまとめます。

出納はお金の出し入れです。
管理会社が区分所有者から毎月管理費等(管理費と修繕積立金)を徴収し、管理会社はじめ関連業者に支払をし、残金を管理組合いの口座へ移します。

管理会社は大規模修繕計画を作成し、それに基いて修繕積立金を算出します。

基幹事務の他にも分譲マンションの管理会社が行う事務管理業務には次のようなものもあります。

「理事会支援」「総会支援」などです。

理事会支援とは、定期的に理事さん達が集まって理事会が開かれますが、その際管理会社のフロント社員や管理人が同席します。
管理会社の社員は理事さん達に助言をし、議事録を作成します。

総会支援は期末から2ヶ月以内に開催される総会に関わることです。
その他に臨時総会もあります。
議題の調整と出席区分所有者への資料の作成を助力します。
総会は法律に則して運営しなければならず、管理会社の助言が必要な場面となります。

こういった事務管理業務と言われるものは、分譲マンション管理会社でなければ出来ない仕事となりますので、この部分だけ管理会社へ委託すれば、後は管理組合でも出来ます。

管理人を直接管理組合で雇用しているマンションもあります。
マンション管理にかかる費用は多くが人件費ですので、管理人や清掃人の費用も大きく、管理組合が直接雇用することで費用を抑えることができ、マンション管理費削減に大きく貢献します。

あと、建物や設備の管理なんかも管理組合でも出来ます。

マンション設備の点検費用で大きいのが、エレベーター点検費用です。

エレベーター点検会社は業者が増えてきていますので、競争原理が働き、点検費用は安くなっています。
管理会社を通さず、管理組合が業者を選ぶことでマンション管理費の削減効果が見込めます。

エレベーター点検会社と管理組合が直接契約すればいいのです。
月一回点検して管理組合に報告書が提出されます。

点検の立会は管理人が行います。
点検費用は管理組合の管理費会計から支払い、会計は管理会社が行います。
案外手間はかからないものです。

管理組合が直接エレベーター会社と契約したものでも、支払いや会計は管理会社がやってくれますから安心です。

エレベーター点検費用は管理会社を通すとフルメンテナンス契約で1基5~6万しますので、安くできるならマンション管理費削減効果は大きくなります。

エレベーターの点検頻度ですが、法律で年に1回定期検査が義務付けられています(法定点検)

多くのマンションで、月1回エレベーター点検が行われていますが、法律で決まっている検査は年1回だけです。
法律で月1回の点検が義務付けられているわけではありません。

ただ、国土交通省の指針で、おおむね月1回の点検が望ましいと言っているだけです。
新築のマンションや使用頻度が少ないマンション、または戸数が少ないマンションなどは月1回する必要もないでしょう。
2ヶ月に1回でもいいのです。

エレベーターの保守点検の定義は次のとおりです(国土交通省)

エレベーター保守とは>
エレベーターの清掃、注油、調整、消耗品の補充・交換を行うこと

エレベーターの点検とは>
エレベーターの損傷、変形、摩耗、腐食、発生音等に関する異常・不具合の有無を調査し、保守及びその他の措置が必要かどうかの判断を行うこと

エレベーター点検で費用を大きく左右するのが、契約形態と点検会社です。

契約形態には2種類あります。

1、フルメンテナンス(FM)
2、パーツ・オイル・グリース(P・O・G)

点検会社にはメーカー系と独立系があります。

P・O・G契約と独立系点検会社の組み合わせがエレベーター点検費用をいちばん安くすることができます。
しかし、マンション管理会社に委託しているマンションはフルメンテナンスで契約しています。

フルメンテナンス方式は、定期的な機器・装置の保守・点検を行うことに加え、点検結果に基づく合理的な判断のもと、劣化した部品の取り替えや修理等を行います。

1、点検
2、消耗品の取り替え
3、給油
4、部品の交換や修理

P・O・Gは、定期的な機器・装置の保守・点検のみを行う契約方式で、劣化した部品の取替えや修理等を含みません。

1、点検
2、消耗品の取り替え
3、給油

P・O・Gは部品交換や修理代金が含まれていない契約です。
フルメンテナンスと違い、部品の交換や修理代金は別途料金がかかります。

フルメンテナンス契約とP・O・G契約をうまく使い分けると、マンション管理費削減に貢献します。

元来エレベーターは安全な乗り物です。
しかも、新しいエレベーターなどは数年は部品交換も必要ないでしょう。
最初からフルメンテナンス契約は必要無いとも言えます。
新築のマンションや使用頻度が少ないマンション、または戸数が少ないマンションなどはP・O・G契約で十分でしょう。

都合がいいのは、新築後数年はP・O・G契約、適当な時期にフルメンテナンス契約に変更すればいいのですが、築年数が経ったマンションはフルメンテナンス契約を拒否される場合もありますので注意が必要です。

エレベーター点検会社は大きく分けて、「メーカー系」と「独立系」があります。

メーカー系はエレベーター製作会社がメンテナンスも受け持っています。

独立系は保守点検業務だけを専門に行っている会社です。

保守点検費用は、メーカー系の会社より独立系が安くなっています。

現在では独立系の会社が増えていますので、メーカー系の会社を巻き込んで価格競争になってきました。

主なエレベーター製作会社を挙げてみます。
系列会社でメンテナンスを行っています。

◯三菱電機 ◯日立製作所 ◯東芝エレベータ ◯日本オーチス・エレベータ ◯フジテック 
この5社で日本国内のシェア9割を占めています。

続いて、◯シンドラーエレベータ ◯中央エレベータ工業、などが主なエレベーターメーカーです。

主な独立系エレベーター点検会社です。

◯エス・イー・シーエレベーター ◯ジャパンエレベーターサービス ◯阪神輸送機 ◯日本昇降機 ◯京都エレベーター ◯自強輸送機 など


機械式駐車場の点検なども管理組合が直接業者に発注している管理組合もけっこうあります。

エレベーター点検も機械式駐車場点検も、相見積りを取れば安心安全で点検費用が安い会社が見つかるものです。
インターネットでお探しください。


それでは、どの方法がマンション管理費を削減する方法として一番簡単でしょうか。
どれも管理組合または区分所有者にとって大変ですが、あえて順位を付けてみました。

1位 現在の管理会社へ管理費の値下げ要求をする。
2位 現在の管理会社を変更することとし、複数の管理会社による見積り競争をする。
3位 管理会社へ全面委託していた業務の一部を管理組合が直接業者へ発注する。
4位 管理会社への委託を止めて全面的に管理組合が管理する。



マンション管理費の見直し、マンション管理費削減方法として簡単な、というと誤解がありますが、簡単に管理費が削減できるということではありせん。
手続き的に簡単だというだけのことです。

一番ハードルが高いのが、総会決議を要するマンション管理費削減方法です。
管理会社変更がそうです。
また規約に管理は管理会社へ委託することになっている場合は自主管理にするのも総会決議が必要になります。

1、の現在の管理会社へ減額要求をするのが他の方法と比べれば一番簡単だと思います。

総会決議は必要なく、面倒な手続きがいりません。
理事会が管理会社と交渉すればいいだけのことです。

簡単ですが、そのかわり減額も期待できません。

マンション管理会社が簡単に減額要求に応じないでしょう。
管理会社は当然管理費を安くしたくはありません。

管理組合と管理会社との力関係や、管理組合の活動状況などでも管理会社の態度が違ってきます。
管理会社に依存してきた物言わぬ管理組合では難しいでしょう。

管理会社に対抗するには、管理費値下げ要求の根拠が必要です。

管理委託契約書の内容を精査し、具体的にどの項目がどのくらい高いのかを数字を示して交渉することが必要になってきます。
 
サービスを削るということではありません。
今のサービス内容(管理仕様)のままで、サービスの内訳の中から項目ひとつひとつの額が適正かどうかを見ていくのです。

管理会社のサービスの内訳ですが、標準のマンションで項目は次のようになります。

1、事務管理費用
2、管理人費用 
3、清掃費用
4、建物、設備点検費用

管理組合役員さん達でも出来ますが、時間と手間はかかります。
相場を調べなければなりません。

他の管理会社から見積りを取って比べる方法がありますが、管理会社も受注が見込めない見積りは出さない可能性があります。

管理会社としては、マンション管理費削減を目的に現在の管理委託費と比べる目的での見積り依頼を一番嫌います。

仮に他のマンション管理会社が見積りを出してくれたとしても、現在の管理会社と同格ぐらいかそれ以上の管理会社からの見積りでないと同じ土俵では交渉できません。

同格以下ですと相当安い金額を出してくる管理会社もありますから、それを根拠に値下げ要求をしても管理会社は取り合ってくれないでしょう。

あまり他社の見積額が安いと、管理会社に管理の質を突かれてしまいます。
「その金額で他社さんに委託すると管理の質が悪くなりますよ」と現在の管理会社に指摘されると理事さん達や区分所有者さんも動揺しかねません。
見積り依頼先管理会社の選定も重要なのです。

それでは、管理費の内訳(サービス内容)ひとつひとつの適正価格を調べる方法です。

マンション管理会社へ支払う管理委託費の内訳は大きく次の4つです。

1、事務管理業務費
2、管理員業務費
3、清掃業務費
4、建物・設備管理業務費

事務管理業務費は少し専門的になりますので調べづらいと思います。

事務管理業務費の内訳です。

事務管理業務

1、基幹事務

(1)管理組合の会計の収入及び支出の調定

 ① 収支予算案の素案の作成

 ② 収支決算案の素案の作成

 ③ 収支状況の報告

(2)出納

 ① 組合員が納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭

 ② 管理費等滞納者に対する督促

 ③ 通帳等の保管等

 ④ 経費の支払い

 ⑤ 会計に係る帳簿等の管理

(3)マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

2、基幹事務以外の事務管理業務

(1)理事会支援

 ① 組合員等の名簿の整備

 ② 理事会の開催、運営支援

 ③ 契約事務の処理

(2)総会支援

(3)その他

 ①各種点検、検査に基づく助言等

 ②各種検査等の報告、届出

 ③図書等の保管

マンション管理会社が行う事務管理は、マンションの大小に関係なくどのマンションも同じです。

これら事務管理業務費の内容から、どの項目も定価がないものであることがお解りになると思います。
相場もわかりませんよね。

大きな金額でなければですが、相場を調べることは難しいので、それほどこだわる必要もないでしょう。

しかし反面、事務管理業務費というのは定価も比べる価格もないため、この部分に管理会社の利益が多く乗っている場合がありますから事務管理業務費の金額が大きければ注意が必要です。

管理会社によって額が違うので、交渉次第ではマンション管理費削減が期待できるのがこの事務管理業務費です。


管理人や清掃員の給料は直接本人に聞いてみるのが一番です。

上手に聞いてください。

管理人さんの実際に支払われている給料と管理会社からの請求額を比べてみます。

管理人さんの給料の1.5倍くらいが管理会社からの請求額の適正額と考えていいと思います。

あとの建物設備点検費は、エレベーター点検、機械式駐車場点検費、消防設備点検費、植栽費用、雑排水管洗浄。

これらは何社かの業者に直接聞きます。

植栽費用などに過大な利益を乗せている管理会社もあります。
お近くの造園業者に問い合わせると相場がわかります。

時間や手間がかかりますので、大変そうでしたらマンション管理士さんに診断してもらうのもいいと思います。

お金はかかりますが、診断だけ任せてもいいですし、管理会社との交渉を含めて全面委任することも出来ます。

マンション管理会社にとってマンション管理士さんは無視できない相手ですからいい交渉が出来ると思います。

専門家に頼らずに管理組合だけでマンション管理費削減交渉をするのでしたら、現在の管理会社が納得いく価格を出さなかったら管理会社を変更するぐらいの覚悟が必要です。

マンション管理費削減方法、マンション管理費削減の仕方やり方のひとつに現在の管理会社を変更し、それに伴って実施される複数の管理会社による見積り競争の結果として管理費の削減につなげる方法があります。

元々管理会社に不満があれば、管理会社の変更と管理費の削減が同時に出来てまさに一石二鳥です。

この方法で管理委託費が2~3割は安くなりますが、マンション管理費を削減するために管理会社を変えるのは難しいでしょう。

管理会社変更には総会決議が必要です。管理組合の理事会で決めて終わりというわけにはいきません。

マンション管理会社を変更しようという理由のほとんどが管理会社への不満です。

特に強く感じているのは日頃管理会社と接する管理組合役員さん達です。

理事会役員になると管理人の仕事ぶりや態度言葉使いなどにより注意関心が向きまし、清掃を見る目も自然と厳しくなるわけです。

またフロント社員を通じて管理会社の事情や体質なども感じるようになってきます。

組合員からの苦情クレームを聞く機会も多くなり、改めてマンション内の隠れた問題なども知ることとなります。

真面目で問題意識の強い管理組合役員さんであればあるほど管理会社への不満や不信が強まっていきます。

フロント社員や管理会社と交渉を重ねているうちにそれがやがて増幅されて行き着く所がマンション管理会社変更です。

以前は管理会社に不満があってもすぐに管理会社変更へ進むことは多くはありませんでした。

マンションとマンション管理会社がセットになっているため、そもそも管理会社を変えることができることを知らなかったり、分譲会社からマンションを引き継いでいるため管理会社を変えることに不安があったりといった状況があったと思います。

今はインターネットの普及により情報が豊富になりました。

マンション管理会社を変更することができるということが広く認識されるようになりました。

管理会社変更が決してイレギュラーでないことも分かってきました。

新築マンションの管理費が割高であることが知れ渡り、管理費の価格に厳しく目を向けるようになったこともあります。

マンション管理費削減方法やマンション管理費削減の仕方の知識も容易に得られるようになりました。

そして、管理会社が、少子高齢化で先細りの新築マンションの受注から、リプレース(管理会社変更)による受注へと力を入れはじめたという社会情勢もあります。

管理会社が盛んにインターネット広告や新聞広告を打っているのを目にする機会も増えました。

管理会社変更や管理費削減コンサルタントとしてマンション管理士やマンション管理費削減コンサルタントの活躍もあります。

管理組合も他のマンションとの交流を通じて多くの情報を得るようになりました。

このように管理費削減方法、管理費削減の仕方の知識や情報は豊富に入るようになっています。

時間が無い、人手が足りないなどの理由で自分達で出来なけれマンション管理士さんなどのコンサルタントに任せることも出来ます。

しかし管理会社変更に最も重要なのは総会を乗り切ることです。管理組合役員さん達が一生懸命になっても最後は区分所有者の意思です。

管理組合役員さん達が管理会社変更に自信があって取り組んでも、手続きを進めていくうちに役員さんと区分所有者との間に温度差を感じだすこともあります。

ここは慎重に、管理会社変更を管理組合理事会で合意ができても管理組合役員さんだけで進めると、理事会横暴と取られる事態も起きてきます。

まずは区分所有者にアンケートを取って意思の確認をすること。

なぜ管理会社を変更するのかという理由を明確に、区分所有者に説明説得できるだけの理論武装も必要です。

理事会の数も増えるでしょうし、現在の管理会社を刺激しないように遠慮しながらの作業になるかも知れません。

管理会社変更をやり切るのは、区分所有者への広報と意思の合意が鍵となります。

マンション管理会社変更による管理費の削減手順です。

管理会社変更を理事会で合意 → 見積り依頼先管理会社の選定 → 管理会社へ見積り依頼 → 管理会社による現地調査 → 見積り検討 → 管理会社によるプレゼンテーション → 新管理会社決定 → 新管理会社による住民説明会(重要事項説明) → 総会決議(管理会社変更) → 新旧管理会社による事務引き継ぎ → 管理開始


マンション管理費を削減する方法の内、最も削減効果があるのが自分達で管理する自主管理方法ですが、現実的ではないので管理会社への委託方法を変えられないのなら、管理会社を変更する過程での競争見積りがマンション管理費削減方法としは現実的かと思います。



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