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マンション管理費の相場,マンション管理費の平均値がわかります

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マンション管理の業界は「価格競争と無縁の業界」と言われ、管理会社が管理費の額を自由に決めることが出来るため、経費の積み上げにプラスして様々な事情で価格が決定され、そのほんとどで管理費の額が高めに設定されます。

計算式なんかはありません。
目安や基準は管理会社によってバラバラです。

このよう事情からマンション管理費には定価が無く、相場も無く、平均値も無い特殊な世界になっています。

マンション分譲会社とマンション管理会社の都合や裁量で決まり、見積ってはじめて額がわかるので全国に通じる目安としてのマンション管理費の相場や平均値が無いのです。

一般社会でも見積もらなければ金額がわからない商品やサービスは多くあります。

そういったものは金額が高いというのがお決まりです。

マンション管理費も同じです。

実際に管理会社から見積りを取り、複数の管理会社の見積りを比較してみると、管理会社によって見積り額が大きく違います。

ひとつの例ですが、当サイトで行った70戸のマンションでの相見積りです。

現在と同じサービス内容(仕様)で見積もってもらいました。

5社から見積りを取り、一番高かったのがA社、一番安かったのがB社でした。

現在の管理費(月額)675,500円
A社見積額579,810円
B社見積額457,400円



マンション管理会社によって金額が大きく違っていることに驚かれると思います。

管理会社を変更しB社に管理を委託すると、従来よりも月218,100円の節約になり、年間で2,617,200円もの管理費が削減できます。

これを区分所有者に還元して毎月の管理費徴収分を安くするか、削減額すべてを修繕積立金に回すか、管理組合の自由です。

仮に修繕積立金に回せば10年間後に2,600万円もの額が積み上がります。

これは管理費の額はマンション管理会社の裁量が入る余地が多分にあることを証明しています。

やはり管理会社の都合で決まっているのです。

ここでのマンション管理費の相場とは、マンション管理会社へ毎月支払う管理委託費の総額を言います。

マンション管理委託費の総額に相場や平均値はありませんが、管理委託費の内訳を細かく見ていくと、項目によっては相場がわかるものもあります。

マンション管理会社に支払う管理委託費は、相場がわかるものとわからないものが混在しているため、一般人にはよくわからない世界です。
管理委託費はブラックボックスと言われる所以です。

先の70戸のマンションの例ですが、管理人の人件費が管理委託契約書では月額25万円となっていました。

管理組合の理事長が管理人に聞いたところ、時給は900円とのことです。

1日実働6時間で月25日勤務して、管理人の収入は月135,000円の計算になります。

理事長さんがおっしゃるには「せめて20万だろう、25万は取り過ぎだ」

月に何日かは管理人も休むことはあるでしょうし、有給休暇も取るでしょうから管理会社も代替要員が必要となりますが、それを考慮しても理事長が言うように20万なら許せる範囲でしょうが25万円は高い気がします。

差額は管理会社の収入ということです。

管理人がパートの場合時給の相場は首都圏の例でいうと900円から1,000円ぐらいと見当がつきます。

この管理会社は管理員人件費を25万円として請求していますが、同じ勤務時間にもかかわらず他の管理会社による見積りでは20万円であったり15万円であったりします。

この例からもマンション管理費の額がいかに管理会社の裁量で左右されるかおわかりになると思います。

マンション管理費の相場や平均値がマンション管理会社によって違うのです。

ちなみに管理員人件費の適正額は、管理会社が実際に管理人へ支払う額の1.5倍と言われています。
管理組合の理事長さんはお手元の管理委託契約書を見てご確認するといいでしょう。
管理員業務費が高いということは、他の項目も高い可能性が大です。

日常清掃の人件費やエレベーター点検費、その他設備や建物の点検費用、排水管の清掃費用なども相場がわかるものです。

管理人さんが清掃を兼ねるマンションも多いですが、管理人さんとは別に清掃専門の方がいらっしゃるマンションもあるでしょう。
計算方法は管理人と同じで、時給×実働時間×日数です。

反対に相場がわからないものもあります。

マンション管理会社が行う事務(会計や出納)の費用や理事会への立ち会い、総会支援などです。
また、大規模修繕計画策定などもそうでしょう。

管理会社のフロントマンが理事会や総会へ立ち会う費用を1万円だったり2万円だったり、もっと請求されても、管理組合はそんなものかと思うのではないでしょうか。
総会支援や理事会への立ち会い費用の相場を知っている人なんてほとんどいらっしゃらないと思います。

マンション管理費は、相場があるものと無いものの総額が管理会社へ支払う管理委託費なのですから、マンション管理委託費の総額の相場というものは無いということがご理解いただけると思います。

もうひとつ要因があります。

それはマンション管理会社によって管理委託費の内訳が違うのです。

A社  事務費 + 管理員人件費 + 清掃費 + 設備点検費

B社  事務費 + 管理員人件費 + 清掃費 

A社は設備点検費も管理委託費として収納し、設備点検会社へ管理会社から支払をします。

B社は設備点検費を管理委託費に含めず、設備点検会社へは管理組合の口座から管理組合が支払いをします。

また、管理会社の報酬(利益・儲け)を内訳に入れているマンション管理会社もあります。
管理委託費の内訳に「管理報酬」という項目で出てきます。

(管理報酬を入れている会社)
事務費 + 管理員人件費 + 清掃費 + 設備点検費 + 管理報酬

又は、事務費 + 管理員人件費 + 清掃費 + 管理報酬

マンション管理費の内訳に管理報酬の項目があると管理会社の利益はわかりやすいのですが、管理報酬の項目がない管理会社は利益をどうしているかというと、これもマンション管理会社によって様々ですが、分かりやすく言えば各項目に満遍なく利益を乗せているということになります。

わかりやすく満遍なくと言いましたが、一部だけに大きく利益を乗せている会社もあります。

大手のマンション管理会社でも、設備点検の一部を管理組合が直接業者に発注することを提案しているところもあります。

こうなると、各社管理委託費の内訳はバラバラということになり、マンション管理費の内訳、マンション管理費の詳細は各マンション管理会社によっても違うという複雑なものになっています。

やはり、マンション管理費の相場や平均値は無いと言えるでしょう。

ですので、同じ規模同じような設備のマンションだからといって単純に管理会社へ支払う管理委託費の額を比べることは出来ないのです。

また、マンションごとの事情によっても、社会事情によっても管理費に違いが出ます。

その一例が管理費は分譲価格に比例するというものです。

不動産統計データサービス会社の東京カンテイの調べでは地域にかかわらず管理費は分譲価格に比例するという結果が出ています。

マンション管理費などは分譲価格に比例、東京カンテイ調査
調査結果 → http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/67cost-shuto.pdf

また、世の中の景気にも左右されます。
一例としてバブル期に建てられたマンションの管理費は明らかに高くなっています。

それでは本当にマンション管理費の相場や平均値は無いのか?
マンション管理費の相場と称する数字を聞いた覚えがあるが?

2012年8月のことですが「首都圏新築マンションの管理費3.3%下落」このようなニュースがありました。

これによりますと調査会社の調査で2011年に分譲されたマンションの平均専有面積70.46平方メートル換算で管理費が月額514円下落したというのです。

この調査会社では1戸あたりの管理費平均値と1平方メートルあたりの管理費の平均値を発表しています。(2011年の1㎡当たりの管理費単価は216.43円)

ではこのマンション管理費の平均値が、マンション管理費の相場と言えないのか?

実はマンション管理費の相場やマンション管理費の平均値を調査発表している機関が主に2つあります。

国土交通省と㈱不動産経済研究所です。

先程のニュース「首都圏新築マンションの管理費3.3%下落」は不動産経済研究所の調査結果発表によるものです。

国土交通省は5年に1度マンション総合調査を行い、1戸あたりの管理費を発表しています。

これらがマンション管理費の相場、マンション管理費の平均値として世間に広まっています。

はたしてこれらの相場は正しいのでしょうか?

マンション管理費の平均値を調べるための調査対称のマンションは国土交通省の調査で2,167の管理組合、4,599の区分所有者です。

マンションは全国で40万棟550万戸もあります。

40万棟のうち2,167の管理組合、550万戸のうち4,599人の区分所有者を調査しただけではあまりにも数が少な過ぎると思いませんか?

これでは参考程度にしかならず、相場の目安のひとつとは言えないのではないでしょうか。

国土交通省も不動産経済研究所も東京カンテイも、マンション管理費の統計を取りたいがためにどうしても目安となる相場や平均値を作り出す必要があります。

このような、実態を反映していない相場を見て、ご自分のマンションの管理費と比べても意味がありません。

真実は、マンション管理費は見積もってはじめてわかる。
です。

相場や平均値がなく、見積ってみないとわからないものは必要以上に「高い」というのが常識です。

まさにマンション管理費がそうなのです。



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