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マンション管理費の問題

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シリーズ特集 再考日本の家「マンション維持費の死角」

テレビ東京 ワールドビジネスサテライト
2009年5月13日放送

テレビ東京のシリーズもので、過去放映されたものは1回目:空家大国、2回目:資産か消費財か、3回目:脱 使い捨て、4回目:街づくり規制、第5回目:最後の選択 墓、そして6回めが今回の「マンション維持費」です。

マンション購入の際分譲価格に気を取られて死角となっている費用がマンション管理費と修繕積立金です。

今このマンション管理費と修繕積立金がリスクとなっています。

マンション管理費の問題とは、築年数が経ってマンションの資産価値が下がっているのに、管理費は高いまま。

管理費を削減してその余剰金を修繕積立金に回せないか?

管理費を削減し、修繕積立金の増額に成功した管理組合さんの事例が紹介されました。

高額な管理費に満足できない管理。
不満を感じている時に管理会社から修繕積立金が不足していると突然の値上げ通告を受け、寝耳に水の区分所有者も多いことでしょう。

月々のローンの他に毎月支払い続けるのがマンションの維持費であるマンション管理費。

管理会社へ支払う「管理委託費」とその他の管理費、そして建物の「修繕積立金」の合計です。

毎月の負担額が重いとマンションの販売に影響するので修繕積立金は実際より低く設定されています。

実際に修繕積立金不足が表面化する大規模修繕はマンション竣工後12年~15年で実施されますので、その間に毎月支払う修繕積立金の額を値上げしなければなりません。

マンション管理会社はそのタイミングを計っています。

その時は何の前触れもなく突然やってきます。
管理組合が管理会社と揉めて不信感を募らせるきっかけともなります。

当サイトへの見積り依頼理由で多いのが、今迄何の説明もないまま突然修繕積立金の増額を管理会社から提案され、管理会社不信から管理会社の変更に至るというケースです。

国土交通省は平成23年4月に修繕積立金に関するガイドラインを作成し公表しました。

このガイドラインでは、「マンションの分譲段階では修繕積立金の当初月額が著しく低く設定されている」「必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事が不足する」と警告を発しています。

これを受けてマスコミ各社は一斉に「マンションの修繕積み立て金が不足している」と報道しました。


2011年6月1日の読売新聞に「多くのマンションが将来修繕積立金不足に陥る」と報道されました。

マンション管理費見積もり比較サイト修繕積み立て金問題を報じた読売新聞


国土交通省修繕積立金ガイドライン → 


では管理会社へ支払う管理委託費はどうかというと、管理会社はマンション分譲会社のお仲間ですので管理委託費を安く設定することはあり得ません。

マンションを売って儲け、マンションを管理して儲ける。というのがマンション業界のビジネスモデルだからです。

つまり、管理費は高い、修繕積立金は安い。のです。

修繕積立金の積立額が低い、という問題は、マンション管理会社だけの問題ではありません。
マンションを購入する側にも問題はあります。

マンションの分譲時にすでに20年先まで長期修繕計画が出来上がっています。
それによると、修繕積立金は段階的に上がることも決まっています。
マンション購入時の重要事項の説明の際、修繕積立金についても分譲会社から説明があったはずです。
多くのマンション分譲会社は次のような説明をします。
「はじめの負担を軽くするために修繕積立金は低くはじまり、段階的に上がっていきます」
こう言われても疑問に思う人は少ないでしょう。
分譲会社の説明がうまいのか、マンションを買った嬉しさのあまりか、かえって負担が軽いことに安堵するのではないでしょうか。

念願のマンションを購入した方々は、ローンばかりに気をとられ、毎月の管理費などの負担を気にすることはありません。
説明を受けたことさえ、いつしか忘れ去っています。

そして、マンション生活数年にして修繕積立金の値上げが総会の議題に登ってきます。
理事会は頭を抱えることでしょう。

このひずみを解消する方法としてマンション管理会社へ支払う管理委託費を削減して修繕積立金に回す方法があります。

管理費会計の大部分がマンション管理会社への支払いに当てられているからです。

できるだけ早く管理会社と管理費見直しの話し合いをし、さらに減額請求をすることです。


マンション管理費の問題でもうひとつ大きなものは管理費の滞納です。

一度滞納すると払わせるのに相当なエネルギーと期間、そして法的知識が必要です。

しかも時効が5年と短いので放おっておくと滞納者の方が法律で守られてしまいます。

マンション管理費滞納督促を専門にしている弁護士もいるくらいです。


管理費の滞納戸数割合(国土交通省マンション総合調査)
平成15年度と平成20年度を比較すると、管理費等の滞納が発生しているマンションの割合は増加しており、平成20年度は38.5%となっている。


マンション管理費見積り比較サイト管理費滞納割合


管理費滞納の督促は管理会社がやってくれるものと考え、管理会社任せで安心している向きもありますが、本来は管理組合がやるべきことです。初期督促だけ管理会社が管理組合に代わって行っています。

ですので、ほとんどの管理会社が督促3回で終了とか、半年で終了とかで、あとは管理組合に回ってきます。

初期督促が重要ですが、満足に実施しない管理会社もあります。

毎月管理会社から滞納者リストを貰っていますか?
滞納者リストを貰い、初期督促を実施しているかをチェックするのが管理組合の重要な任務です。

滞納者の把握 → 督促 → 督促の継続 → 時効の停止手続

管理会社から督促業務を引き継ぎ、時効になる5年より前に時効を停める手続きを管理組合がやらなければなりません。

簡単な司法手続きで時効を停止することが出来ます。
こういうことは、法律にうとい管理組合理事さんをサポートする管理会社のフロント社員が助言することです。
頼りにならない管理会社であれば、管理会社変更も視野に入れてはいかがでしょうか。

「管理委託費」「修繕積立金」「管理費滞納」、管理組合が直面する管理費の大問題です。



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