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マンション管理費の内訳,マンション管理費の詳細

マンション管理費の内訳、マンション管理費の詳細



ひと口にマンション管理費といってもあなたが考えるマンション管理費の概念は曖昧なものかも知れません。

ましてマンション管理費の内訳やマンション管理費の詳細を知っている人はどれだけいるでしょうか。

マンションのオーナーさんは毎月管理費を管理組合へ納めています。

毎月納める管理費の内容は「管理費」と「修繕積立金」の合計です。

この2つをひっくるめて通常「管理費」と言っていますが正しくはありません。

管理費と修繕積立金は性格が異なり会計も別ですのでこの2つの合計を"管理費等"または"修繕積立金等"と言うのが正確なところです。

また、ほとんどの管理組合はマンションの管理を管理会社へ委託しています。

マンションの管理を自分たちで行う自主管理という方法は全体の5%だけです。

マンション管理会社へ支払う管理委託費が管理費会計の大部分を占めるため、多くの方が管理委託費=管理費だとなんとなく思っていますが、これも違います。

管理費は、管理会社へ支払う「管理委託費」と管理組合が関わる「その他の管理費」に分かれます。

その他の管理費とは、例えば共用部分の電気代や水道代、火災保険料などです。

電気代は管理会社を通さず管理組合から電気会社に支払っています。

管理組合から直接業者への支払いもこまごまとけっこうあります。

マンションの管理を管理会社に任せているといっても管理会社が管理から支払いまですべてを行なっているわけでもないのです。

マンションの区分所有者さんが管理費について目にするのは年に一度の総会の時に配られる決算書になると思います。

マンションによって、または管理会社によって収支報告書とか事業報告書とか言葉は違いますが支出の部に何に支払ったか、その金額が載っています。

あなたのマンションのマンション管理費の内訳、マンション管理費の詳細は管理会社と結ぶ管理委託契約書に記載があります。

管理組合役員でもない限り管理委託契約書を見る機会はないと思いますので、マンション標準管理規約(国土交通省指針)で確認してみます。

当サイトはマンション管理費の削減を目的としていますが、正確にはマンション管理会社に支払う管理委託費の削減になります。

マンション管理会社へ毎月支払う管理委託費が管理費の大部分を占めているため管理委託費を削減することが大幅な管理費の削減になります。

マンション管理委託費の内訳、マンション管理委託費の詳細は次のとおりです。

マンション標準管理規約第27条
管理費は次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

 1、管理員人件費
 2、公租公課
 3、共用設備の保守維持費及び運転費
 4、備品費、通信費その他の事務費
 5、共用部分等に係る火災保険その他の損害保険料
 6、経常的な補修費
 7、清掃費、消毒費及びごみ処理費
 8、委託業務費
 9、専門的知識を有する者の活用に要する費用
10、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
11、管理組合の運営に要する費用
12、その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

マンション標準管理規約とは、それぞれのマンションの規約を作成する際のひな形になる書式のことです。

国土交通省が定めたもので、最初の規約はこれを基に作成されています。また変更する際もこれを参考にします。

これは、分譲主や管理会社が自社に有利になるような規約を作成しないよう国土交通省が作成した指針です。

法律で決まっているとか強制されるものではないのですが、現在ではほとんどのマンションが採用しています。

公租公課とは、公租=国税・地方税 公課=公租以外の公的な金銭負担のことで、町内会費や公共工事の負担金、契約書に貼る印紙代などです。

委託業務費とは、管理会社へ支払う管理委託費のことです。

専門的知識を有する者の活用に要する費用とは、マンション管理士や工事監理者・アドバイザー・コンサルタントなどを指します。

マンション管理会社に管理を委託しているマンションでは、上掲のマンション標準管理規約の管理費の内容のうちの多くを管理会社が管理組合に代わって行っていて管理費会計の大部分を占めています。

マンション管理会社が関わる管理費用
(1、管理員人件費・3、共用設備の保守維持費及び運転費・備品費、通信費その他の事務費・清掃費、消毒費及びごみ処理費・委託業務費・その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用)

管理組合が関わる管理費用
(2、公租公課・5、共用部分等に係る火災保険その他の損害保険料・6、経常的な補修費・9、専門的知識を有する者の活用に要する費用・10、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用・11、管理組合の運営に要する費用)

それではマンションの維持管理に必要な管理費の内容について、管理会社へ支払う「管理委託費」と管理組合が直接関わる「その他の管理費」に分けてご説明いたします。

現在ではほとんどのマンションが管理を管理会社へ委託していますが、マンションの区分所有者でも管理内容を詳しくはご存知ないと思います。

管理会社の行う管理業務は大きく次の5項目です。

1、事務管理業務
(管理組合の収入及び支出の調停、出納、マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整、理事会支援業務、総会支援業務、その他業務)

その他業務とは、各種点検・検査等の報告届出、諸官庁からの通知の伝達、管理組合の設計図書等の保管、管理組合の規約原本等の保管、管理組合の共用部分の鍵の保管、管理組合の修繕履歴の整備、などです。

2、緊急対応業務
(共用設備等緊急対応業務、専有部分緊急対応業務、災害・事故等緊急)

3、管理員業務
①受付等の業務
(各種使用申込書の受理及び報告、組合員等異動届出書の受理及び報告、宅配物の預かり引渡し、利害関係人に対する管理規約等の閲覧、共用部分の鍵の管理及び貸出し、管理用備品の在庫管理、引越し業者等に対する指示)
②点検業務
(建物・諸設備・諸施設の外観目視点検、照明の点検・消灯・電管球類等の点検、諸設備の運転・作動状況の点検・記録、各戸量水器の検針、無断駐車等の確認、)
③立会業務
(外注業者の業務の着手履行の立会い、ゴミ搬出時の立会い、災害・事故等の処理の立会)
④報告連絡業務
(管理組合の文書の配布又は掲示、各種届出・点検結果等の報告、災害・事故発生時の連絡・報告、その他業務)

4、清掃業務
①日常清掃
②特別清掃

5、建物・設備管理業務
①建物・設備
(建物外観目視点検、設備外観目視点検、特殊建築物定期調査、建築設備定期検査)
②電気設備
(保守点検)
③エレベーター設備
(保守点検)
④給水設備
(貯水槽清掃、給水施設定期検査、残留塩素測定、水質検査、)
⑤排水設備
(排水管清掃、汚水処理施設管理、浄化槽管理、排水槽・湧水槽清掃、雨水枡・排水桝清掃、排水ポンプ点検)
⑥消防用設備等
(消防用設備等定期点検)
⑦機械式駐車場
(駐車場設備保守点検)
⑧自動ゲート
(保守点検)
⑨自動ドア
(保守点検)
⑩避雷設備
(保守点検)

5、その他の業務
(植栽管理業務、除雪・排雪・除灰業務、警備業務)

「その他管理費」
管理組合が直接行なっている支払いとしては、水道光熱費、保険料、備品消耗品費、自治会費、通信費、インターネット関連費、租税公課、修繕費、などがあります。

このように、管理費には管理会社に支払う「管理委託費」と共用部分に費やす「その他の管理費」に大きく分けられます。マンション管理費の削減には、まずマンション管理費の内訳、マンション管理費の詳細を知ることが第一歩です。





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